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供应上升需求下降 新一轮地产博弈展开

2010-03-31 15:09:46 来源:北京房产 字号:T / T

今年“两会”上,住房问题依然是讨论的重点之一,其中最核心的还是“如何解决高房价”。在我国现有的住房“二元供应”体系下,影响房价的最主要因素仍是供求关系,尽管保障性住房比例从2009年开始逐步提高,但对改变目前商品房市场供不应求的状态仍显得力不从心。为了抑制房价过快上涨,从去年底至今,一系列调控政策不断出台,但总体思路是加大普通住房供应、抑制投资投机需求,政策调控将对房地产市场产生直接影响,从而又影响到资本市场。

地产股涨跌的背后逻辑

根据证监会行业分类,房地产板块指数在2009年7月达到最高点,较2008年11月的最低点上涨217%,房地产板块远远跑赢大盘。而在此期间,地产股跑赢大盘的原因是什么?回头去看,原因相当明了。

2008年房地产市场低迷,导致政府实施优惠性税收政策、银行实施优惠性贷款购房政策、开发商实施优惠性促销政策,这些因素促使大量被抑制的需求从去年3月开始集中释放。同时全国房价从3月开始也环比回升,楼市超预期的旺销与房价的不断上涨,双重因素让市场预期到房地产上市公司在2009年将取得不错业绩,以及资金面将得到彻底改善。这在地产上市公司已公布的2009年年报中充分得到体现,股市也提前4个月反映了房地产市场的超预期复苏。

2008年11月至去年7月,房地产板块的PE、PB估值不断提升并得到修复,地产板块较全部A股的估值溢价率远远超越于历史平均水平。当股市将房地产市场的超预期复苏充分反映后,尽管2009年下半年我国楼市依然量价齐升、刺激性政策也没丝毫转向,但地产板块继续创新高的驱动力已不复存在,此时股市能选择的只是调整。

新的博弈均衡正在进行

从最新的数据看,去年12月至今年2月,商品房销量同比增速逐步回落、房价环比涨幅也在逐步回落,房地产市场正在回归理性,购房需求的观望氛围也日渐浓厚。

城镇化及人口红利因素是潜在住房需求的基础,而目前来看我国潜在住房需求仍非常强劲。同时,需求的释放还需取决于购买力,在经历2009年房价大幅上涨之后,以及优惠性贷款购房政策的终结,住房需求的实际购买力在逐步下降,这将进一步影响到需求的释放。

供给方面,2009年下半年商品房新开工面积已实现较大幅度的增长,这部分供应从2010年二季度开始将逐步进入市场。所以,预计从今年二季度开始,一方面是有效需求下降,另一方面是供应量的增加,房地产市场新的博弈均衡将在这样的背景下产生。

我们判断,尽管2010年的销量较上年会有一定幅度下降,但在整体流动性充裕、通胀膨胀和人民币升值预期等因素影响下,房价在政策调控的背景下也很难有较大幅度的调整。

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